Vendre sa résidence principale en France après un départ en Asie : ce que coûte la vente, ce qui reste exonéré et ce que fait la Thaïlande

De zéro à plus de 60 000 € d'impôt français sur le cas ci-dessous, selon que l'acte est signé avant ou après la date de transfert de votre domicile fiscal, et selon que vous pouvez invoquer une exonération. La différence ne tient ni au prix ni à la plus-value, mais à une date et à votre nationalité.

Hypothèses du cas construit : un propriétaire unique de nationalité française, qui quitte la France le 1er mars 2027 ; une maison achetée en 2010 pour 280 000 €, occupée jusqu'au départ, jamais louée, vendue 650 000 € en 2027, avant ou après le 1er mars, soit 17 ans de détention. Le prix de revient est majoré des forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux (au-delà de cinq ans), soit 343 000 € ; la plus-value brute est de 307 000 €. Les abattements pour durée de détention sont de 72 % pour l'impôt sur le revenu et de 19,8 % pour les prélèvements sociaux ; les taux sont de 19 % et de 17,2 % ; la taxe sur les plus-values élevées est incluse. Prix et frais sont supposés fixes.

Non, pas après la date de transfert : l'exonération du 1° du II de l'article 150 U est réservée au cédant encore résident fiscal français le jour de la vente, et le BOFiP précise que les contribuables domiciliés hors de France ne peuvent pas la revendiquer (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 200). Elle reste entière si l'acte authentique est signé avant la date de transfert.

Dans ce cas, la doctrine admet que l'exonération reste acquise quand le logement a été occupé jusqu'à sa mise en vente et que la vente intervient dans un délai normal, à condition qu'il n'ait été ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers entre-temps. Aucun délai maximum n'est fixé a priori ; dans un contexte économique normal, une année constitue en principe le maximum, apprécié selon le marché local, le prix demandé, les caractéristiques du bien et vos diligences (annonces, agences). Au-delà, le seul fait d'avoir mis le bien en vente ne suffit pas, surtout si le prix demandé s'écarte de ceux du marché (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 190).

Pour un départ vers la Thaïlande, la conséquence est pratique : si vous voulez une exonération totale, le plus sûr est de signer l'acte avant la date de transfert, donc de mettre le bien en vente plusieurs mois avant le départ. Un propriétaire qui part en laissant le bien vide, en comptant le vendre « dans l'année », est au régime des non-résidents le jour de l'acte, quelle que soit la durée écoulée. Notre article sur la chronologie patrimoniale d'un départ explique comment se fixe la date de transfert.

Elle existe depuis 2019, mais elle suppose un pays d'arrivée lié à la France par une convention d'assistance au recouvrement, et la Thaïlande a écarté cette assistance : nous la lisons comme fermée pour un départ vers la Thaïlande, ce que vous devez faire confirmer par écrit avant de bâtir un calendrier dessus.

Le texte (article 244 bis A, I-1 du CGI, loi de finances pour 2019) exonère, sans plafond, la plus-value de l'immeuble qui était votre résidence principale à la date du transfert de votre domicile fiscal, si trois conditions sont réunies : l'acte authentique est signé au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le transfert ; le bien n'a pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert et la vente ; et vous êtes parti vers un État membre de l'Union européenne, ou vers un État qui a conclu avec la France une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance mutuelle en matière de recouvrement d'une portée similaire à la directive 2010/24/UE, et qui n'est pas un État non coopératif (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 440 à 530).

C'est la condition du pays d'arrivée qui décide. La convention franco-thaïlandaise de 1974 prévoit un échange de renseignements (article 26) mais aucune assistance au recouvrement. La convention multilatérale de l'OCDE et du Conseil de l'Europe est en vigueur pour la Thaïlande depuis le 1er avril 2022, mais celle-ci a déposé une réserve qui exclut toute assistance au recouvrement pour l'ensemble des impôts (article 30, paragraphe 1.b ; Conseil de l'Europe, état au 31 octobre 2026). À notre lecture, aucune convention de ce type ne lie donc la France et la Thaïlande. Nous n'avons trouvé aucune position publique de l'administration sur ce cas : cette lecture est la nôtre. Vers le Portugal ou l'Espagne, le dispositif s'applique ; vers la Thaïlande, ne le comptez pas.

C'est l'exonération de la plus-value nette imposable dans la limite de 150 000 € par cédant, pour la vente d'un seul logement en France, réservée aux non-résidents ressortissants de l'Union européenne ou de l'EEE (article 150 U, II-2° du CGI) : un Français y a droit, un Suisse ou un Britannique en principe non. Les conditions du BOFiP (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 230 à 390) sont les suivantes.

19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value après abattements pour durée de détention, plus une taxe sur les plus-values élevées au-delà de 50 000 € de plus-value imposable : environ 60 400 € sur le cas construit, soit 19,7 % de la plus-value brute.

Le plafond de 150 000 € s'apprécie séparément sur l'assiette de l'impôt sur le revenu et sur celle des prélèvements sociaux, après l'abattement pour durée de détention, car les cadences diffèrent. Dans le cas, l'assiette fiscale (85 960 €) passe entièrement sous le plafond ; l'assiette sociale (246 214 €) le dépasse de 96 214 €, d'où les 16 550 € de la deuxième ligne du tableau. Chaque cédant a son plafond : pour un couple marié, l'administration admet de l'apprécier sur la quote-part de chaque époux, soit 300 000 € à deux.

Les abattements de l'article 150 VC sont de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt sur le revenu, 4 % la vingt-deuxième, avec exonération totale après 22 ans ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an, avec exonération après 30 ans. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % pour un propriétaire qui n'est pas couvert par un régime d'assurance maladie de l'Union européenne, de l'EEE ou de la Suisse : dans ce dernier cas, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû, ce qui ramènerait la dernière ligne du tableau à environ 36 500 €. La taxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G) va de 2 % pour une plus-value imposable entre 60 001 et 100 000 € jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 € ; pour une vente exonérée à hauteur de 150 000 €, seul l'excédent compte.

Oui : un cédant domicilié hors de l'Union européenne et de l'EEE doit désigner un représentant fiscal accrédité en France, qui acquitte le prélèvement sous sa responsabilité, sauf dispense automatique : prix inférieur ou égal à 150 000 € par cédant, exonération totale liée à la durée de détention, ou exonération de l'ancienne résidence principale (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20).

Le notaire ne peut pas jouer ce rôle, ni un avocat. Peuvent être représentants l'acheteur s'il est fiscalement domicilié en France, une banque exerçant en France, ou une personne accréditée à titre ponctuel ou permanent après examen de sa moralité fiscale et de sa solvabilité. Sans déclaration 2048-IMM-SD désignant le représentant, le service de la publicité foncière refuse d'accomplir la formalité et l'acte ne peut pas être publié. La déclaration est déposée avec l'acte et l'impôt s'acquitte à cette occasion, en pratique par l'intermédiaire du notaire, sur le prix de vente. Le représentant est rémunéré à prix libre, que nous ne pouvons pas chiffrer : demandez le devis avant de signer le compromis.

Le prix de vente n'est pas un revenu pour le Revenue Department : seule la plus-value, c'est-à-dire le prix moins le prix de revient, peut en être un, et seulement si vous étiez résident de Thaïlande l'année de la vente. Trois règles s'enchaînent.

Le capital n'est pas un revenu : le Revenue Department calcule la plus-value opération par opération (prix de vente moins prix de revient à la date d'acquisition) et précise que seul l'excédent est un revenu ; ce que vous avez payé pour acheter revient sans impôt. L'année compte : un revenu né une année où vous avez passé moins de 180 jours en Thaïlande n'est pas imposé, même si vous le rapportez plus tard ; né une année de résidence, il est imposé l'année où vous le rapportez (instructions Por. 161/2566 et 162/2566). La convention enfin : l'article 13 § 1 réserve l'imposition des gains immobiliers à l'État où le bien est situé, et l'article 23 § 2 a fait exonérer par la Thaïlande les revenus « imposables en France en vertu de la Convention et de la législation française ».

La zone grise tient aux derniers mots. Quand la France exonère la plus-value, elle n'est pas imposable en France au sens littéral de l'article 23 § 2 a, et nous n'avons trouvé aucune position publiée du Revenue Department sur ce cas. Dans l'hypothèse défavorable, une plus-value exonérée en France serait imposée en Thaïlande au barème de 5 à 35 % si elle naît et se rapporte pendant une année de résidence. Ordre de grandeur sur le cas, à 38 bahts pour 1 €, avec le barème de 2025-2026 et l'abattement personnel de 60 000 bahts : 3 577 100 bahts d'impôt sur 11 666 000 bahts de plus-value. Ce n'est pas une prévision, c'est l'enjeu que le calendrier doit écarter.

Par un virement de l'étude du notaire vers un compte à votre nom, accompagné de l'acte de vente : la Thaïlande ne limite pas les entrées de devises, mais depuis la notification n° 38 de la Banque de Thaïlande, les banques doivent en principe obtenir des justificatifs d'origine des fonds pour chaque entrée d'au moins 200 000 USD, soit environ 178 000 € (The Nation, 9 octobre 2026). L'acte authentique, le décompte du notaire et les relevés de la vente suffisent en pratique. La séparation du capital et des revenus, et les relevés datés à garder, sont détaillées dans notre article sur les étapes patrimoniales d'une installation.

Rien n'oblige à passer par la Thaïlande. Le produit peut rester sur un compte français de non-résident ou alimenter un contrat luxembourgeois, pour lequel l'acte de vente et le relevé du notaire sont les pièces d'origine des fonds que l'assureur demande ; le délai d'ouverture est de quatre à huit semaines. Pesez le change : en dix ans, l'euro a valu entre 33,2 et 40,0 bahts (BCE), un écart d'environ 20 %.

Tant que le bien reste invendu, il continue de coûter : taxe foncière, charges, assurance, taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'il reste meublé et, s'il reste vide, la taxe sur la vacance des logements, qui remplace dès 2027 les deux taxes sur les logements vacants (en zone tendue, 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite). Un logement mis en vente au prix du marché sans trouver acquéreur en est exonéré. Si votre patrimoine immobilier net en France dépasse 1,3 M€, le bien entre aussi dans l'assiette de l'IFI, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale du redevable, puisque ce n'en est plus une.