Garder son bien locatif en France depuis l'Asie : location nue, LMNP ou SCI, et quand vendre vaut mieux

Un impôt sur le revenu avec un plancher de 20 %, ou de 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable pour les revenus de 2025, plus des prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en location meublée, alors qu'un résident ayant ce seul revenu ne paierait souvent aucun impôt sur le revenu.

Les loyers d'un immeuble situé en France sont imposables en France quelle que soit votre résidence (article 164 B du CGI). Ils suivent le barème progressif et le quotient familial comme pour un résident, mais l'article 197 A fixe un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable (revenus de 2025). Vous pouvez opter pour le taux moyen, calculé sur l'ensemble de vos revenus français et étrangers : il ne s'applique que s'il est plus favorable, et l'administration conseille de toujours cocher l'option, à condition de pouvoir justifier vos revenus étrangers.

Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les revenus fonciers et de 18,6 % sur le meublé non professionnel depuis 2026 (CSG de 10,6 %). Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû si vous êtes affilié à l'assurance maladie d'un État de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse sans être à la charge d'un régime français ; un résident de Thaïlande paie le taux plein. Ces revenus sont soumis aux acomptes contemporains du prélèvement à la source, débités sur un compte bancaire, et se déclarent en ligne sur la déclaration des non-résidents (2042-NR), avec la 2044 au régime réel foncier ou la 2042-C-PRO pour le meublé. Sur 9 192 € de revenu foncier net, le montant du cas ci-dessous, le plancher fait payer 1 838 € d'impôt à un non-résident, sauf option pour le taux moyen.

Aucune n'est la meilleure en soi : la location nue est la plus simple, le LMNP au réel réduit l'impôt annuel au prix d'une plus-value plus lourde à la vente, la SCI à l'IR ne change pas l'impôt et complique la sortie, la SCI à l'IS amortit mais déplace l'imposition sur les dividendes. Le tableau suit les critères qui comptent pour un résident de Thaïlande ; la liste qui précède dit à qui chaque forme ne convient pas.

Dans le cas construit ci-dessous, environ 2 150 € d'impôt de moins par an qu'en location nue, soit 1 250 € de plus en poche une fois payés les frais supplémentaires, mais jusqu'à 13 200 € d'impôt de plus à la revente hors exonération, parce que les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, article 84).

Hypothèses : un Français résident de Thaïlande ; un appartement acheté 200 000 € en 2013, sans emprunt, estimé 300 000 € en 2028 ; un loyer de 12 600 € par an (1 050 € par mois) sans vacance ; des charges de 3 408 € (taxe foncière 1 500 €, charges de copropriété non récupérables 700 €, assurance propriétaire non occupant 200 €, gestion à 8 % des loyers). En meublé, 900 € de frais en plus (comptable, cotisation foncière) et des amortissements de 4 000 € pour l'immeuble et de 1 000 € pour le mobilier. Plancher de 20 % pour l'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux de 17,2 % en nu et de 18,6 % en meublé, pas d'option pour le taux moyen. Le micro-foncier (abattement de 30 %, loyers jusqu'à 15 000 €) est donné à titre de comparaison.

Il subsiste, mais il fond. Pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués dans le résultat imposable sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (impots.gouv.fr). Après 15 ans à 4 000 € d'amortissement de l'immeuble, 60 000 € s'ajoutent à la plus-value : environ 115 000 € au lieu de 55 000 €, avec un prix de revient de 245 000 € (forfaits de 7,5 % et de 15 %) ramené à 185 000 € ; l'ordre d'application des forfaits est à confirmer par votre notaire.

Avec 15 ans de détention, l'impôt de vente passe de 12 079 € en location nue (4 180 € d'impôt sur le revenu et 7 899 € de prélèvements sociaux) à 25 256 € en LMNP, soit 13 177 € de plus, contre environ 18 700 € de revenu net supplémentaire en 15 ans. Il ne reste donc qu'environ 5 500 € d'avantage net. Si l'exonération de 150 000 € s'applique (voir plus bas), les deux ventes sont exonérées et l'avantage du LMNP reste entier. Autre limite : le loueur devient professionnel si ses recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus soumis à l'impôt sur le revenu, ce qui change le régime et les cotisations ; il se vérifie avant, pas après.

La SCI à l'IR ne change pas l'impôt d'un non-résident et fait perdre l'exonération de 150 000 € ; la SCI à l'IS amortit le bien mais transforme des loyers exonérés en Thaïlande en dividendes qui ne le sont pas. Ni l'une ni l'autre ne simplifie la vie d'un expatrié qui vit de ses loyers.

La SCI à l'IR est transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers, avec les mêmes planchers et les mêmes prélèvements sociaux, sans amortissement. Elle sert l'organisation d'une détention à plusieurs ou une transmission. Mais l'exonération de 150 000 € exige que le logement soit détenu directement, non via une société (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 320).

La SCI à l'IS amortit l'immeuble et paie l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés éligibles, 25 % au-delà). Pour vivre de ses loyers, il faut distribuer : la retenue sur les dividendes d'un non-résident est de 12,8 % (articles 119 bis et 187 du CGI), et la convention de 1974 n'accorde alors à un résident de Thaïlande qu'un crédit d'impôt plafonné (article 23 § 2 b), non l'exonération des loyers. À la vente, la plus-value est professionnelle : valeur nette comptable, amortissements réintégrés, aucun abattement pour durée de détention. Notre comparaison avec le contrat luxembourgeois détaille ce mécanisme dans l'article sur la SCI à l'IS. Apporter un bien déjà détenu en direct à une société peut déclencher une plus-value immédiate (SCI à l'IS) et des droits : à faire valider par un notaire avant toute restructuration.

Seulement au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable situé en France au 1er janvier, parts de sociétés immobilières comprises à hauteur des biens français : un appartement de 300 000 € comme celui du cas n'y est pas, et un non-résident n'est imposé à l'IFI que sur l'immobilier français. Une fois le seuil franchi, le barème démarre à 800 000 €.

La convention de 1974 ne couvre que les impôts sur le revenu (article 2) : elle ne dit rien de l'IFI, et la Thaïlande n'a pas d'impôt sur la fortune. Le détail du mécanisme, et son effet sur un contrat luxembourgeois, figure dans notre article sur l'IFI.

L'article 6 donne à la France le droit d'imposer les loyers d'un bien situé en France, et l'article 23 § 2 a fait exonérer ces revenus par la Thaïlande, qui peut seulement les compter pour fixer le taux sur vos autres revenus (§ 2 c).

Une réponse ministérielle du 3 août 2026, relayée par Le Petit Journal le 18 septembre 2026, confirme que les revenus immobiliers sont exonérables en Thaïlande, tandis que dividendes, intérêts et redevances ouvrent un crédit d'impôt et que « tout revenu de France n'est pas automatiquement exonéré ». Gardez l'avis d'imposition français : c'est la preuve que le Revenue Department peut demander. Notre article sur les revenus de source française et la convention de 1974 détaille cette logique.

Une zone grise subsiste : quand l'amortissement ramène le résultat français d'un LMNP à zéro, aucun impôt n'est payé en France. Les loyers restent imposables en France au sens de l'article 6, mais nous n'avons trouvé aucune position publiée du Revenue Department sur un revenu imposable en France et non taxé. Si les loyers restent sur un compte français, rien n'entre en Thaïlande et la question ne se pose pas ; si vous les rapportez ou les dépensez en Thaïlande, demandez un avis écrit à un fiscaliste thaïlandais.

Avec un mandat de gestion qui inclut la garantie des loyers impayés, un compte bancaire français qui reçoit les loyers et paie les acomptes, et une déclaration en ligne chaque printemps : le reste est de la routine, sauf les travaux et les litiges.

Ce qui relève de la pratique, sans chiffre officiel : un mandataire se rémunère en pourcentage des loyers, à comparer sur ce qu'il comprend (relocation, états des lieux, travaux) ; une assurance propriétaire non occupant s'ajoute à la garantie des loyers impayés ; une procuration à un tiers permet de voter aux assemblées de copropriété ; le décalage horaire de cinq à six heures rend les urgences plus longues à traiter. Le service des impôts des particuliers non-résidents (Noisy-le-Grand) reste l'interlocuteur pour la déclaration.

Quand le capital libéré peut raisonnablement faire mieux que 2 à 2,6 % net d'impôt par an, surtout si l'exonération de 150 000 € de plus-value est disponible : elle s'ouvre dans les dix ans qui suivent votre départ, pour un seul bien et une seule fois, aux ressortissants de l'Union européenne.

Le tableau compare le revenu net que rapporte le bien au rendement net d'impôt qu'il faudrait obtenir sur le capital libéré pour faire aussi bien, avant frais de vente et sans compter la revalorisation du bien, la vacance ou les travaux. C'est un seuil de comparaison, pas un objectif ni une promesse de rendement.