Acheter un condo en Thaïlande ou placer dans une assurance-vie luxembourgeoise : le comparatif pour un expatrié

Pas par nature : le condo est un actif unique, le contrat une enveloppe qui en contient des centaines.

Le condo est le seul logement qu'un étranger peut posséder en Thaïlande avec sa quote-part de terrain : vous l'habitez ou le louez, et il vaut ce qu'un acheteur en donnera, en bahts. Le contrat ne détient aucun immeuble : il loge des fonds, des ETF et des obligations, dans la devise de votre choix, sous la protection du triangle de sécurité luxembourgeois. La question utile est la part de votre capital qui doit être un logement en Thaïlande, et celle qui doit rester mobile.

Un appartement en copropriété, dans la limite de 49 % des surfaces de l'immeuble, payé avec des devises entrées en Thaïlande à votre nom ; pas de terrain, et aucun bail au-delà de trente ans.

La loi sur la copropriété (Condominium Act B.E. 2522) ouvre la propriété d'une unité à l'étranger qui apporte des devises (article 19), dans la limite de « quarante-neuf pour cent des surfaces de l'ensemble des unités » (article 19 bis), sur preuve d'un apport au moins égal au prix (article 19 ter). Avant de signer, exigez du syndic (juristic person) une lettre datée et signée donnant la part déjà détenue par des étrangers : la parole d'un agent ne suffit pas.

Cette preuve est le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form), émis par la banque thaïlandaise qui reçoit un virement d'au moins 50 000 USD (seuil de la Bank of Thailand depuis 2010, à reconfirmer), ou une lettre de la banque en dessous. Le virement part de votre compte, à votre nom, en devises, avec pour motif l'achat de l'unité ; des fonds venus d'un conjoint ou d'une société, ou convertis en bahts avant d'arriver, ne remplissent pas la condition. Gardez l'original : à la revente, votre banque l'exigera, avec le contrat et le reçu du Land Department, pour transférer le prix à l'étranger, ce que la Bank of Thailand dit « librement autorisé » sur justificatifs.

Le terrain reste fermé aux étrangers (article 86 du Land Code), sauf exception marginale contre 40 millions THB investis (article 96 bis). La société à prête-noms expose à deux ans de prison et 20 000 THB d'amende (articles 111 et 113) et à la perte du bien : vingt-trois condamnations en septembre 2024, 46 918 sociétés à risque recensées en mai 2025, dont 26 038 dans le foncier, puis, en 2026, des contrôles à Koh Samui et Koh Phangan, où les Français arrivent en tête des associés étrangers recensés, Phuket et Pattaya étant annoncés comme cibles suivantes.

Le bail (leasehold) n'est pas une propriété : trente ans au plus, renouvelables sans dépasser trente ans à chaque fois (article 540 du Code civil et commercial). La Cour suprême juge qu'une promesse de renouvellement n'engage pas le nouveau propriétaire du terrain (6763/2541), annule des renouvellements payés d'avance (4655/2566) et tient le bail pour éteint au décès du preneur, sauf exceptions (11058/2559). Le projet de 2024 d'un quota à 75 % et de baux de 99 ans n'a abouti à aucun texte.

Comptez 2 à 3 % du prix à l'achat hors mobilier, 1 à 1,5 % par an, et 6 à 8 % à la revente après cinq ans de détention, davantage avant.

À l'achat, le Land Department perçoit un droit de mutation de 2 % de la valeur d'évaluation officielle, partagé selon le contrat (souvent moitié-moitié dans l'ancien, à la charge de l'acheteur chez les promoteurs), et 1 % sur une hypothèque. Cette valeur, en moyenne 30 à 40 % sous le marché selon le Treasury Department, doit être relevée au 1er janvier 2027, ce qui alourdira droits et retenues ; la réduction des droits à 0,01 % sur les logements de 7 millions THB au plus est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise. S'ajoutent le fonds de réserve (300 à 800 THB par m², une fois), l'avocat et le change.

Chaque année viennent les charges de copropriété (35 à 90 THB par m² et par mois à Bangkok selon le standing, 25 à 150 à Pattaya et Phuket, selon les gestionnaires), la taxe foncière de 0,02 % de la valeur d'évaluation, soit 1 000 THB pour un condo évalué 5 millions, l'assurance du contenu, l'entretien et, si vous louez, la gestion : 10 % des loyers ou un mois de loyer. L'exonération de taxe foncière d'une résidence principale suppose d'être inscrit au registre de la maison, ce qui, pour un étranger titulaire du livre jaune, relève de la pratique locale.

À la revente, le vendeur paie l'agence (3 % d'usage), sa part du droit de mutation, la Specific Business Tax de 3,3 % s'il vend dans les cinq ans (sauf résidence principale inscrite depuis un an), remplacée ensuite par un timbre de 0,5 %, et une retenue à la source assise non sur sa plus-value mais sur la valeur d'évaluation (article 49 bis du Revenue Code). La méthode officielle retranche un forfait de 92 % (un an) à 50 % (huit ans et plus), divise par les années de détention, applique le barème sans tranche exonérée et remultiplie, dans la limite de 20 % du prix : environ 2 % du prix après dix ans dans notre cas. Faites-la calculer par le Land Office avant de vendre.

Les rendements bruts publiés tournent autour de 5,5 à 6,5 % ; après vacance, frais et impôt, 3 à 3,5 % est une hypothèse réaliste, 2,5 % avec trois mois de vacance par an.

Global Property Guide (loyers et prix médians demandés, août 2026) mesure 5,93 % brut en moyenne à Bangkok, de 3,5 % à Pathum Wan à 8 % pour certains studios de Huai Khwang, et 2 à 4 % pour les grands appartements ; 6,10 % dans la province de Pattaya et 5,60 % à Phuket, rien sur Chiang Mai ; il situe le net « typiquement 1,5 à 2 points plus bas ». Les 7 à 15 % affichés par certaines agences sont des projections ; à Phuket, CBRE juge les programmes locatifs « non soutenables » si ces rendements ne sont pas livrés.

Le tableau suit un cas construit : 55 m² achetés 7,3 millions THB en lisière du centre de Bangkok, loués 33 000 THB par mois, un mois de vacance par an ; sans gestionnaire, le net remonte vers 3,8 %. La demande, réelle chez les expatriés, se concentre sur quelques quartiers ; l'Agency for Real Estate Affairs estime la vacance de l'ensemble des condos à 24,8 %, chiffre de source secondaire.

Les loyers sont imposés en Thaïlande, que vous y résidiez ou non (article 40 (5) du Revenue Code) : déduction forfaitaire de 30 %, abattement de 60 000 THB, barème de 5 à 35 %. Pour un résident sans autre revenu imposable en Thaïlande (une pension française y est exonérée), l'impôt du cas est de 2 205 THB par an. Un locataire société retient 5 % ; un propriétaire non résident subit, selon les cabinets de Bangkok, une retenue de 15 % régularisable. Pour un résident de France, la convention de 1974 réserve ces loyers à la Thaïlande (articles 6 et 23).

La location à la nuit est exclue : en dessous d'un mois, c'est une activité hôtelière soumise à licence (Hotel Act B.E. 2547), punie jusqu'à un an de prison ou 20 000 THB d'amende plus 10 000 THB par jour, et le Department of Lands interdit depuis novembre 2023 l'usage hôtelier d'un immeuble en copropriété.

Quatre risques que le contrat ne porte pas sous cette forme : une revente lente, un marché saturé, une devise unique et un droit que vous ne contrôlez pas.

Aucun indicateur officiel ne mesure le délai de vente d'un logement d'occasion ; un portail d'annonces, acteur intéressé, l'estime à deux ans et demi. Au premier trimestre 2026, le REIC recensait 70 993 condos d'occasion en vente, plus du double d'un an plus tôt, et un aller-retour en trois ans à prix constant coûte environ 10 % du prix en frais.

Le neuf est saturé : plus de 65 300 condos invendus à Bangkok en octobre 2026 selon Cushman & Wakefield, 39 mois de stock selon le REIC. Les prix stagnent (indice de la Bank of Thailand au premier trimestre 2026 : + 1,95 % sur un an pour les condos, − 0,18 % pour l'ensemble des logements de Bangkok et sa périphérie), et le séisme du 28 mars 2025 a détourné des acheteurs des tours. Les étrangers ont acheté 14,7 % des condos transférés en 2025, dont un tiers par des acheteurs chinois, en recul de 30 % en valeur sur l'année et de 38,8 % en unités au premier trimestre 2026.

Le condo est aussi un actif en bahts. Sur la série de référence de la BCE, l'euro a oscillé sur dix ans entre 33,20 THB (novembre 2019) et 39,96 THB (août 2017), 20 % d'amplitude, et valait 37,68 THB le 30 octobre 2026. Pour qui dépensera en bahts toute sa vie, c'est une couverture ; pour des héritiers qui vivent en euros, un risque de 10 à 20 %. Le contrat, en euros, dollars, francs suisses ou livres, porte le risque inverse si votre vie est en Thaïlande (voir les contrats multi-devises).

Enfin, quota, baux, évaluations, usage hôtelier et poursuites contre les prête-noms ont tous bougé depuis 2020 : vous achetez sous des lois que vous ne votez pas, lues dans des traductions privées.

Le condo passe par un tribunal thaïlandais et des règles propres aux héritiers étrangers ; le contrat est payé par l'assureur aux bénéficiaires que vous avez désignés.

L'héritier étranger doit déclarer l'unité au Land Department dans les soixante jours et, s'il n'entre pas lui-même dans une catégorie autorisée ou si le quota est plein, la vendre dans l'année, faute de quoi l'administration peut la vendre (articles 19 quinque et 19 septem). Les praticiens divergent pour l'héritier d'un acheteur qui avait apporté des devises : contraint de vendre selon Tilleke & Gibbins, autorisé à conserver selon un mémorandum du Land Department de 2010. Faites trancher ce point par écrit si vos héritiers vivent en Europe ; un héritier thaïlandais échappe au quota.

Le transfert exige une ordonnance d'un tribunal thaïlandais nommant un administrateur de succession : trois à six mois avec un testament thaïlandais, huit à seize sans testament, douze à vingt-quatre avec un seul testament étranger, selon Thailand Law Online. L'immeuble suit la loi thaïlandaise, celle du lieu de situation, que le règlement européen sur les successions désigne aussi si vous résidez en Thaïlande : d'où la recommandation unanime d'un testament thaïlandais pour vos biens thaïlandais.

La Thaïlande ne taxe qu'au-delà de 100 millions THB reçus par héritier (10 %, 5 % en ligne directe, conjoint exonéré). La France taxe le condo si le défunt y était domicilié, ou si l'héritier y est domicilié et l'a été six des dix dernières années (article 750 ter du CGI), en imputant l'éventuel impôt thaïlandais (article 784 A), faute de convention successorale.

Le contrat suit un autre chemin : l'assureur verse le capital aux bénéficiaires, sans administrateur thaïlandais ni vente forcée, en quelques semaines. L'impôt successoral thaïlandais vise une liste d'actifs (immeubles, titres, dépôts, véhicules) qui ne cite pas l'assurance-vie, sans position officielle à ce jour ; en France, l'article 990 I ne joue que si l'assuré y est domicilié au décès, ou si le bénéficiaire y est domicilié et l'a été six des dix dernières années (le bénéficiaire non-résident).

Il apporte la liquidité, la diversification, le choix de la devise et une transmission simple ; il ne vous loge pas, ne sert aucun visa et ne contient pas de bahts.

Un rachat sur des supports cotés se règle en une à quatre semaines, sans frais de sortie dans la plupart des contrats ; des centaines de fonds et d'obligations remplacent un immeuble unique ; le coût, 0,4 à 1,5 % par an, est détaillé dans notre article sur les frais et nos tarifs. Le Luxembourg ne prélève rien sur un non-résident ; la Thaïlande n'impose que la part de gain d'un rachat rapatrié, l'exonération des indemnités d'assurance restant une zone grise (notre guide du résident fiscal en Thaïlande). Si vous partez, le contrat vous suit sans être liquidé, y compris au retour en France.

Ses limites, en face :

Le condo l'emporte quand il répond à un besoin de logement, de visa ou de transmission en Thaïlande ; le contrat, pour un capital de sécurité, de diversification ou destiné à l'Europe.

Le condo gagne sans discussion si vous l'habitez au moins cinq ans, le temps d'amortir environ 10 % de frais d'entrée et de sortie, si vos héritiers sont thaïlandais, si un visa exige un investissement thaïlandais, ou si votre vie est en bahts pour de bon. En placement locatif pur, il lui faut un quartier à demande durable, une gestion fiable et une part de patrimoine immobilisable dix ans. Le contrat l'emporte pour la réserve de sécurité, la transmission à des enfants installés en Europe et tout capital qui dépasse un appartement. Une combinaison fréquente, et souvent la plus raisonnable : un logement pour y vivre, un contrat pour le reste.

Sous des hypothèses prudentes, au cours de 38 THB pour 1 €, le condo finit entre 228 000 et 275 000 € selon son prix de revente, le contrat à 3 % net entre 251 000 et 264 000 € : vacance, revente et change font la différence, pas le rendement affiché.

Le condo est celui du tableau des loyers : 7,3 millions THB, plus la moitié du droit de mutation, le fonds de réserve, l'avocat, le change et 150 000 THB de mobilier, soit 7,6 millions THB ou 200 000 €. Les loyers nets, 249 000 THB par an, sont gardés sans être placés (placés à 1,5 %, environ 4 000 € de plus). Revente après dix ans à trois niveaux de prix, avec une évaluation portée à 75 % du prix par la grille de 2027 : 6,1 % de frais de sortie.

Le contrat reçoit 200 000 €, dont 1 860 € d'honoraires et 1 % de frais d'entrée, puis rapporte 3 % net par an après tous frais : hypothèse de travail pour une allocation diversifiée, ni prévision ni promesse, encadrée par 2 et 4 %. Rapatriée la dixième année, la part de gain est imposée au barème thaïlandais, sans compter sur l'exonération des indemnités d'assurance.

Le condo fait jeu égal tant qu'il trouve un locataire onze mois sur douze, un acheteur au bout de dix ans et un baht stable : avec trois mois de vacance par an, le scénario à prix stable tombe à environ 231 000 €. Le contrat dépend des marchés, mais reste liquide, ne coûte rien à vendre et se rachète par morceaux pour lisser l'impôt, comme le montrent nos trois profils chiffrés. Ce cas est une construction : aucun des deux résultats n'est promis, et il ne compte ni le temps passé à gérer un locataire à distance, ni le plaisir d'avoir un appartement à soi dans un pays que l'on aime.